Ein Kaufvertrag über eine Immobilie sowie der Eigentumsübergang sind in Spanien auch ohne notarielle Beurkundung rechtlich zulässig und bindend. Vorverträge, Anzahlungen, Zusicherungen auf einem normalen Blatt Papier oder Schmierzettel, sowie mündliche Vereinbarungen sind rechtlich verbindlich. Am besten ist, man macht weder eine Anzahlung noch einen Vorvertrag, auch wenn der Verkäufer einen dazu drängt. Falls es ohne derartige Zusicherungen nicht geht, ist unbedingt darauf zu achten, was im Vertrag steht. Es sollten alle wichtigen Gesichtspunkte und Zusicherungen des Verkäufers und Käufers in diesen Vertrag aufgenommen werden.
Unbedingt muss man den Grundbuchauszug („registro de la propiedad“) vor Abschluss des privatschriftlichen Vertrages überprüfen. Man sollte sich nicht überrumpeln und damit abspeisen lassen, dass der Notar den Grundbuchauszug schon vorlegen wird. Beim Notartermin kann es dann schon zu spät sein. Der Verkäufer muss einen aktuellen Registerauszug („nota simple“) vorzeigen, aus dem sich ergibt, wer zurzeit als Eigentümer eingetragen ist und ob das Grundstück mit einer Hypothek oder in sonstiger Weise mit Rechten Dritter belastet ist.
Folgende Unterlagen sollten vor Vertragsschließung unbedingt vorgelegt werden:
- Eine Baugenehmigung (auch bei Altbauten). Diese ist besonders wichtig, falls das Haus oder die Wohnung noch nicht im Grundbuch erwähnt sein sollte
- Steuerbescheide und Nachweise, dass der Eigentümer mit der Bezahlung von Steuern und Abgaben auf dem Laufenden ist
Bei Eigentumswohnungen:
- Die Statuten der Eigentümergemeinschaft („comunidad“) und den Nachweis, daß der Eigentümer bei der Verwaltung keine Rückstände hat. Man sollte sich auch erkundigen, ob die Verwaltung gut funktioniert und wie hoch die laufenden Kosten sind.
Bei Neubauten:
- Darauf achten, dass man nur nach Baufortschritt bezahlt und die Zahlungen durch Bankbürgschaft abgesichert sind. Außerdem sollte vereinbart werden, dass man auch noch nach der Abnahme vom Kaufpreis 5 % oder 10 % für die Besichtigung von eventuellen Mängeln zurückbehalten darf.
Der Notarvertrag sollte dann so schnell wie möglich nach Vorlage der Unterlagen/des Grundbuchauszuges abgeschlossen werden. Andernfalls besteht das Risiko, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder mit einer Hypothek belastet wird.
Die Grunderwerbsteuer (ITP: „impuesto sobre transmisiones patrimoniales“) beträgt je nach autonomer Region 6% oder 7 %. Wenn man vom Unternehmer kauft, fallen bei Bauland und Geschäftsgrundstücken 16% Mehrwertsteuer und beim Kauf von Ein- /Mehrfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen 7 % Mehrwertsteuer (IVA: „impuesto sobre valor añadido“) an. Dazu kommt, je nach Vereinbarung, die Wertzuwachssteuer „plus valia“ und die vom Verkäufer zu bezahlende Veräußerungsgewinnsteuer. Die plus valia ist laut Gesetz vom Verkäufer zu bezahlen, wird aber in Verträgen oftmals auf die Käufer abgewälst.
Seit mehreren Jahren gibt es in Spanien das Küstengesetz („ley de costas“). Da die Küsten Spaniens mittlerweile fast komplett zugebaut worden sind und auch der Zugang zum Meer nicht überall für die Öffentlichkeit gewährleistet ist, wurden drei Schutzzonen eingerichtet, die nicht oder nur mit Einschränkung bebaut sein dürfen. Wer sich also direkt am Meer ein Haus kaufen oder eine Haus bauen will, sollten sich vorher bei der Gemeinde und vor allem bei der zuständigen Küstenbehörde („costas“) erkundigen, ob nicht Verstöße gegen das Küstengesetz oder Einschränkungen durch das Küstengesetz vorliegen.
Größe der Wohnung/des Hauses:
In der Regel wird eine höhere Quadratmeterzahl angegeben, als die eigentliche Wohnfläche ist. In Spanien werden Terassen, Balkone, Teile des Treppenhauses, die Wände usw. mit in die Gesamtquadratmeterzahl berechnet.
Größe des Grundstücks:
Gerade in den Fällen, in denen größere Flächen gekauft werden, ist es notwendig zu überprüfen, ob die vom Verkäufer angegebene Größe auch wirklich zutrifft. Hier sollte man unbedingt die Nachbarn fragen, ob diese mit dem vom Verkäufer angegebenen Grenzverlauf einverstanden sind oder den Grenzverlauf bestreiten. Sonstige Zusicherungen, die der Verkäufer dem Käufer macht, sollten ebenfalls im Vertrag enthalten sein.
"cuerpo cierto"
Eine Immobilie wird immer als "cuerpo cierto" gekauft. Das heißt, so wie besichtigt bzw. so wie sie steht und liegt, auch mit allen Mängeln. Fallen dem Käufer später Mängel auf, so ist es Sache des Käufers diese zu beseitigen und nicht des Verkäufers (so wie es in Deutschland der Fall ist). Für den Verkäufer ist die Sache bereits nach übergabe des Geldes "gelaufen". Nachträgliche Reklamationen durch den Käufer sind also nicht mehr möglich. Aus diesem Grund ist es wichtig sich das Objekt und die dazugehörigen Unterlagen vorher gründlich anzuschauen und wenn nötig fachmännisch überprüfen zu lassen.